Khám phá vềhình thức kinh doanh bất động sản hiện nay thế nào?
Pháp luật hiện hành quy định có nhiều hình thức kinh doanh bất động sản khác nhau, tuy nhiên mỗi loại chủ thể chỉ được kinh doanh bất động sản dưới một số hình thức nhất định. Hình thức kinh doanh bất động sản hiện nay thế nào? Những chủ thể nào được kinh doanh bất động sản? Luật quy định việc kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế nào? Hình thức kinh doanh bất động sản hiện nay thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
Thế nào là Kinh doanh bất động sản?
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Trong đó các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo Điều 5 Luật này bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Điều kiện của tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản
Theo Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP cũng quy định:
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:
a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;
b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.
Do đó khi muốn kinh doanh bất động sản các chủ thể phải đảm bảo được các điều kiện trên.
Hình thức kinh doanh bất động sản hiện nay thế nào?
Tổ chức, cá nhân trong nước
– Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
– Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
– Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
– Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Hình thức kinh doanh bất động sản hiện nay thế nào?
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
– Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
– Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
– Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
– Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
– Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Rủi ro lạm phát
Mối liên hệ giữa thị trường bất động sản với lạm phát được phản ánh qua các chính sách tiền tệ; tình trạng của nền kinh tế và tâm lý kỳ vọng của người dân. Thị trường bất động sản tăng giảm liên quan chặt chẽ tới cung tiền trong nền kinh tế; dòng vốn đầu tư nước ngoài; tâm lý và tính đầu cơ.
Do vậy; giữa lạm phát và khởi sắc thị trường bất động sản đều liên quan đến chính sách tiền tệ. Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp dẫn đến dòng tiền đầu tư vào bất động sản nhiều hơn, các ngành kinh tế khác cũng tăng trưởng nhanh hơn.
Tuy nhiên, việc bơm tiền nhiều ra nền kinh tế và lạc quan quá mức thường làm cho lạm phát nhanh. Khi đó nhà nước, ngân hàng sẽ thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt làm cho thị trường bất động sản sụt giảm.
Do cung cấp của thị trường
Cung và cầu trên thị trường bất động sản luôn luôn biến động do giá cả bất động sản; lãi suất biến đổi không ngừng. Khi tình hình trở nên nghiêm trọng, cung lớn hơn cầu thì lượng nhà tồn tăng lên nhiều; vốn bị sơ cứng; trả nợ khó khăn; rất dễ đến tình trạng phá sản.
Hình thức kinh doanh bất động sản hiện nay thế nào?
Rủi ro chu kỳ
Do nền kinh tế các nước biến đổi không ngừng; phát triển không giống nhau; sự biến đổi của thị trường bất động sản theo chu kì. Khi đó chỉ có những nhà đầu tư có thực lực hùng hậu mới trụ lại được còn những nhà đầu tư nhỏ yếu thì phần lớn bị phá sản vì nợ.